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乾立基金丨 是“白银时代” 也是“钻石时代

文/Lisa2017-11-14 22:02:48来源: womeng--人物频道

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  “房地产进入‘白银时代’?孙宏斌怒怼:‘太扯了!现在是钻石时代!’”

  这是昨天某国内知名财经媒体的报道标题。

  早年刚入媒体行当的时候,曾有位老记者教导我们,起标题时一定要有“江湖气”。制造了矛盾,有话题性的才是好标题。如果以这个标准来衡量,上面那个无疑是个好标题的典范,“怒怼”两字,直接创造了对立。

  但事实上这两人的观点就真的如此针尖对麦芒吗?并不尽然。

  “人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了,房地产行业进入了白银时代。”——郁亮,《人民日报》,2014年6月。

  “当时我说我要做利润100亿的时候,他们都说我疯了,现在随便一个公司的利润都超过100亿了,今年融创的利润三四百亿。所以你说这是白银时代,这不扯嘛。”——孙宏斌,武大校友企业家联谊会长三角峰会主办的某论坛,2017年11月。

  确实,孙宏斌表达了对“白银时代”的不以为然。但如果让我们结合各自的情景,以及上下文来判断,孙宏斌和郁亮的观点,非但不矛盾,实际上还可以互相印证。

  2014年,郁亮在《人民日报》发表署名文章时,内地房地产市场正经历着降温,库存压力增大,部分二三线城市放出松绑限购的信号,被一些人认为是“担心房地产市场崩盘”。而他的这篇文章,所针对的是当时市场上涌现的诸如“崩盘论”、“拐点论”、“泰坦尼克冰山论”,以及另一个极端的“伟大前景论”。

  “房地产虽然从‘黄金’褪色到‘白银’,但仍是中国第一大产业,平稳增长仍然可以期待”,这是郁亮当时对于中国房地产行业的判断。

  经过了二十多年的发展,随着城市化进程,中国的房地产业虽然经历了起伏,但要说已经到达了顶点,或许还未必。今年房地产行业龙头上市企业销售规模依然强势,碧桂园、万科、恒大的销售业绩截止10月均已超过4000亿元,这是前所未有的表现。

  但行业的整体格局正在发生变化是事实。随着存量时代的来临,特别是对“以租*”的推进,政策层面的一系列变化,引领着房地产行业经营模式的转变,新政策环境下的房地产,对于开发企业的资质提出了更高的要求。例如土地拍卖环节,“竞自持”的规则和租赁用地的推出,房企的现金流压力陡增,但不同规模的企业所受到的影响无疑是有区别的。分化,在房地产行业由此拉开了序幕。

  “我说这是钻石时代,谁的钻石时代呢?大公司的钻石时代,因为大公司在不断地合并小公司的市场份额。小公司都没了,这个时代就结束了”。孙宏斌的这一席话,表达的就是类似观点。这一点,与郁亮“人人皆可赚钱且越胆大越赚钱的时代结束了”论断,不谋而合。

  或许,我们可以这样认为:房地产行业的供给侧改革,在完成了对于过剩房源总量的调控以后,将进一步深化至对房地产开发企业数量的调控。

  事实上,在其它行业,我们看到过不少例子——一个行业,在高速发展的阶段,“来就有钱赚”,吸引了大量热钱加入,从而大大提高行业生产力,以至超过了市场需求,导致产能过剩。随后,在经历了兼并重组,行业资源整合之后,少部分优质企业脱颖而出,熬过困难时期,最终行业发展重新走上正轨。

  这样的过程,在很多行业出现过。但与其它行业不同的是,房地产由于其特殊性,需求分布存在空间上的不平衡,不会像制造业企业那样出现整体、全面的产能过剩。在人口出现负增长之前,在城市化衰退期还没有到来的前提下,在一二线城市,乃至延伸至其周边的城市群,对于居住的需求就不会过剩。只要地价一天没有超过大多数企业的承受能力,只要还能卖出房子,来自行业内部的整合动力就很难自发出现——房地产行业的结构调整需要外力。

  用租赁来解决居住需求的方针,就是这样一股外力。

  对于房地产行业来说,通过结构的调整,来创造一个全新的行业生态,从而改变发展模式,正需要这样一个契机。实际上,郁亮和孙宏斌,对于这样一个房地产行业“新生态”应有的图景,看法也是相似的。

  在前不久的十九大报告中,习近平强调,中国特色社会主义进入新时代,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

  具体到房地产行业来说,无论是购房的业主,还是租房居住的租客,人们对于居住环境和生活质量的要求在不断提升,而为了满足这种不断提升的美好生活需求,房地产企业需要更多、更细、更具创意的想法和举措。

  “如今的城市不仅需要住宅,也需要优质的配套服务”,这是郁亮对于未来城市居住形态的判断:“要实现因人而异、因群而筹的精细化服务”。

  孙宏斌的描述则更加具体:“房地产行业的上半场还会延续5到10年,然后就是下半场,下半场的主题就是‘美好生活’”。他所谓的美好生活包括四个方面:首先要能买得到好房子;其次要买辆好车;第三,要有文化、娱乐、旅游、体育、休闲,这些玩的东西;最后,还要能满足教育、健康、养老这些基本需求。“我觉得美好生活就是这四块,投资美好生活就是投资这些。”

  孙宏斌所批驳的“白银时代”,实际上与2014年郁亮发表文章所针对的观点一样,都是泛指对于房地产市场过度看空的悲观论调。

  房地产是一个类金融的行业,一定程度上也具有着金融行业周期性的特征。或许,在当前中国市场环境下,这个周期会相对较长,无论如何,现在谈房地产行业是不是已经处于由盛转衰的顶点,还为时尚早。但可以确定的是,房地产行业生态发生变化的转折点已经到来。

  房企产开发企业,乃至产业链相关企业,都要做好迎接这种转变的准备。


关键词阅读:投资英雄每日评论

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