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乾立基金丨上市房企三季报看好 关注银行参与租赁市场

文/Lisa2017-11-14 22:02:57来源: womeng--人物频道

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  10月底至11月初,各大上市房企纷纷发布三季度报,这也是在经历过今年“寒流过境”的“金九银十”之后,房地产行业的第一份答卷。

  整体来看,虽然楼市成交相对平淡,但至少在本季度,各大上市房企的业绩并未受到政策频出所带来的影响。随着市场销售旺季惯性,多数企业,特别是业内处于领先地位的大型房企,在三季度都取得了较为理想的成绩单。

  上市房企三季报:强者更强 资金压力渐显

  根据中原地产对38家已经发布三季报房企的统计,前三季度合计签约金额达到3.09万亿,同比上涨43.5%。

  其中,碧桂园在前三季度的销售金额超过4000亿元,成为第一家突破这一门槛的企业。而截至10月,万科、恒大的销售业绩也达到这一水平,机构普遍认为,上述三家中国房地产行业的领先企业,到年底销售规模或将破5000亿大关。

  从拿地数据来看,虽然在土地供应方面,限价竞自持和“纯租赁”用地的情况越来越多,“以租*”成为今年中国房地产行业一个重要的关键词。存量时代的到来,意味着房地产开发企业的资金回笼效率将面临考验,变相提高企业拿地成本,但这些因素丝毫没有影响大型房企参与拍地的热情。

  中国指数研究院数据显示,今年前10个月,碧桂园、万科、保利分别以1903亿元、1525亿元、1222亿元拿地金额蝉联房地产行业前三。位居前十的房企拿地总金额达9732亿元,占TOP50企业的50.7%,大型房企的土地资源优势得到进一步巩固。

  但与此同时,值得关注的是,各大房企资金方面的压力随着时间积累,也确实正在逐渐显现。

  三季报显示,部分房企“经营活动产生的现金流量净额”明显低于去年同期。今年前三季度,万科该项财务数据为167亿元,同比下降61.14%;华侨城这一数值为负,比去年末下降187.26%;金地的上述指标同样为负,比上年同期下降100.55%。

  对于房地产行业企业来说,如何更好的转变发展模式,与“大力发展租赁市场”的政策导向相匹配,是众多企业下一阶段所重点关注的方向。在这个过程当中,金融机构的参与对于补充现金流、以及资源整合,都起到关键作用。

  银行涉足住房租赁市场

  上周五,建设银行深圳分行与招商、华润、万科、恒大、中海、碧桂园、星河等11家房地产公司,以及比亚迪、方大集团、研祥智能、兆驰等11家企事业单位举行住房租赁战略合作签约仪式,推出5481套长租房源,包括碧桂园、星河地产等有实力的房地产企业开发的6个住宅小区在内,其中大部分是由售转租的全新房源。

  据了解,作为第一家进军深圳住房租赁市场的国有银行,建行在本次签约中宣布成立住房租赁公司建信住房服务(深圳)有限公司,作为建行长租品牌的推广,负责与包括碧桂园在内的开发商合作,一端整合房源,另一端对接深圳大量的承租企业。

  而此次推出的个人住房租赁贷款产品“按居贷”,可以让租客按照低于购房按揭贷款利率的利息,以市场价格的租金水平,获得最长为期十年,总额度最高100万租房贷款。

  这也是一周时间内又一家为房屋租赁市场“背书”的银行。

  10月30日,中信银行与碧桂园在北京举行战略合作签约仪式。中信银行将在未来三年为碧桂园在长租住宅领域提供300亿元的保障性基金,同时整合中信集团各类金融资源,提供综合化金融服务。这意味着双方将在长租住宅开发建设、投资孵化、持有运营、后期退出等全链条进行整体业务合作。

  银行大举进军租赁市场,可以看作是对不久前结束的十九大关于推进租赁市场发展的响应。而这种响应不仅限于银行,其它金融机构可以利用更加灵活的金融工具,以资产证券化的手段,在推进租赁市场发展的过程中起到更大的作用。

  多方参与 推动中国长租公寓市场发展

  银行所提供的租赁类金融支持,涉及的规模相对较大,从近期推出的房源来看,其发展模式采用的是分布式长租公寓。但相对传统意义上的分布式长租公寓,由于开发企业的直接参与,使用的是自持住宅,在房源的标准化方面能够有较为良好的把控。这也是在当前中国房地产市场政策环境之下,发展长租公寓类物业一种非常有意义的尝试。

  除此之外,利用金融工具,通过资产证券化的手段来参与长租公寓类项目开发,是另外一条发展之路。这种模式通过将流动性相对较差的出租物业变成流动性好的金融资产,在灵活性上具有优势,更容易在较短的时间内做出更高溢价水平的项目产品。

  近日,“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”和“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”先后在深交所和上交所完成备案,前者已于11月3日正式发行,也成为国内首单公寓类REITs项目。发展以(类)REITs为代表的金融工具参与长租公寓领域的投资,是我国正在积极探索的一种对于可出租房源供给的补充手段。市场观点认为,这一系列的“破冰”之举,以及近一段时间以来国务院及相关部委多次提及推进“房地产投资信托基金(REITs)试点”,都证明:REITs推出已无实质性障碍,中国版REITs呼之欲出。

  在前不久受邀为东南国资集团所做的内部培训上,乾立基金执行总裁成斌先生曾对长租公寓类投资的四大盈利来源做过详尽的解读,即:租金收入、衍生服务收入、金融产品、物业溢价。这其中,通过金融产品化获得的现金流,以及持有到期后退出时所获得的物业增值溢价收入,都是只有通过资产证券化手段来进行长租公寓投资才能获得的。

  这种模式对于非银行金融机构,特别是私募基金来说,是参与长租公寓类项目投资的优先选择,在海外地产市场上也得到过充分验证。依靠专业房地产金融机构的丰富经验,从前期标的物业的筛选、设计改造、服务运营,全方位着手,以主动管理能力为基础,打造一个贯穿项目运作全周期的“募、投、管、退”全流程管控体系。以这种方式参与长租公寓的开发,更具针对性,管理机构能对项目的整体风格有更加精准的把控,并且在服务品质、设施的维护、社区氛围的营造等方面,具有独到的优势。

  乾立基金认为,随着租赁市场发展加速,无论是以建行为代表银行的关注和参与,还是私募基金这样的专业机构通过资产证券化的方式发展长租公寓类项目,都是中国房地产存量时代行业转型的重要助力。响应“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,以金融的方式,更加深入的参与到房地产发展的新阶段,金融机构,特别是私募基金将扮演越来越重要的角色。


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