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路闻卓立:调整!个人住房贷款利率执行最低标准概率较小,未来或温和下行

文 / Cherry来源:路闻卓立

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8月25日央行公布最新商品房贷利率政策,新规将参考基准从法定利率调整为LPR,并设定首套房、二套房最低利率,分别为4.85%、5.45%。

机构认为,客观上首套房的最低利率较此前下降5bp,且目前全国首套及二套房的平均市场利率相当于LPR+59bp、LPR+91bp,但在房住不炒以及不刺激地产的政策基调下,执行最低标准的概率较小,监管层对居民调控以稳为主,主要调控手段将用于房企。但长期看,房贷利率随LPR长期下行的趋势或正式确立,对地产形成长期利好。中泰证券测算了新规对银行利润的影响:不考虑存量按揭,贷款定价下降10bp,2020年对银行税前利润影响在2%左右。

央行25日发布个人住房贷款利率调整:新规实施后,首套房和二套房最低利率分别为4.85%、5.45%,首套基准略下调5BP,二套基准上浮11%以上的城市利率下调。

新LPR基准下,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),二套房利率基准按照在4.9%基础上浮10%、15%、20%(分别为5.39%、5.635%、5.88%)来看,分别变动6bp、-19bp、-43bp。

天风证券认为,如果执行新的最低标准、大部分城市新政房贷利率会有下降,但考虑到房住不炒政策下,大部城市执行最低标准的概率较低。热点二线城市平均房贷利率上行的趋势不会改变,而一线城市中上海下行趋势大概率要终结。

长期来看,相比于此前规定,随着市场引导LPR下行,预计趋势上也以下行为主,且频率较此前更高。光大证券称,未来即使短期内持平或低于现行房贷利率,但未来或随周期温和下行。光大证券还表示,从全球范围来看,可调整利率房贷是主流,并且挂钩市场利率。

下半年个人房贷总体缓慢上行或持平

个人房贷利率主要针对的是新增住房贷款,对2019年10月8日前已发放和已签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。

对于新增个人住房贷款,首套和二套利率的下限均较原先更高。新机制推出初期,各地新增个贷利率跟原先比会有升有降,但总体来讲房贷利率大概率会持平或略低于现行房贷利率。

融360大数据研究院的数据显示,今年7月全国首套房贷平均利率5.44%,相当于原基准利率(4.9%)上浮1.11倍,二套房贷平均利率5.76%,相当于原基准利率(4.9%)上浮1.18倍。从平稳过渡的角度来讲,全国范围内的首套房贷利率加点下限或约40-50bp,二套房贷利率加点下限或约60-80bp。

由此来看,新机制下,更多的城市或将受益于二套房贷利率的下调。根据融360数据,仅有上海市首套房贷利率低于基准(95折),新机制下,除上海首套、二套基准利率确定性上涨,北上广首套房贷利率有一定概率会有不同程度下调,二套房贷利率下调或将更加明显。

中泰证券从银行的角度来分析,个人住房贷款利率,未来取决于政策对房地产的态度。LPR新制度下,个人住房贷款利率仍为分区域的指导价格,从草根调研来看,银行最近相对上半年收紧按揭贷款,表明政策调控地产的决心。预计下半年个人贷款利率总体缓慢上行或持平,不会跟随LPR。

房住不炒仍是政策核心 调控集中在房企

按揭贷款利率同LPR挂钩不代表“降息”,央行副行长已明确表态要保证房贷利率不下降。在2019年8月20日新LPR首次发布之后的国务院政策例行吹风会上,央行副行长刘国强明确表态“保持个人住房贷款利率基本稳定,做到房贷的增量不扩张,房贷的利率不下降”。认为此后5年期以上LPR有可能不会随着1年期LPR下调,而是在4.85%的水平上保持稳定,从而保证房贷利率的基本稳定。

根据光大证券的研究,房贷与国债作为长端利率走势有一定的相关性(图1)。但是房贷利率仍然受到政策的严格约束,虽然国债收益率不断下降,但房贷与国债、一般贷款利差仍然保持高位(图2),显示房住不炒仍是政策核心。

国泰君安认为,监管成对居民的调控以稳为主,主要调控手段将用于房企。当前政府对房地产的调控将更多的用市场化手段,特别是针对居民端,行政政策将更多用于企业端,目的是逐步引导企业降低杠杆或平稳杠杆。

本次新规,从长远来看,将继续践行对居民端略松、对房企端略紧的政策,让楼市进入到能买房、也能平稳发展的路径。

来源:微信公众号路闻卓立

ID:Trading_CNY

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